マイホーム費用で損しない！土地あり・土地なしケース別で賢く建てる！

マイホーム購入は、土地がある場合とない場合では、かかる費用が大きく変わってきます。この記事では、土地の有無で異なるマイホーム費用をお伝えします。それぞれのケースでどんな費用が発生し、無駄な出費を抑え、理想のマイホームを実現するための参考になればと思います。

マイホームの費用を土地あり土地なしで比較する

ケース別の費用把握

マイホームを建てる際、最初に直面するのが「土地をどうするか」という問いです。すでに土地を持っている方と、これから土地を探して購入する方とでは、マイホームにかかる費用が大きく変わります。

土地の有無は、住宅ローンを組む際の計画や、税金の種類、そして何よりもマイホームの総予算に直接影響します。例えば、土地を購入する場合は、土地本体価格だけでなく、仲介手数料や登記費用といった様々な初期費用が発生します。一方、既存の土地を活用する場合でも、古い建物の解体費用や地盤調査費用など、独自の出費が伴います。

この記事でわかること

この記事では、マイホームを計画する皆さんが知っておきたい費用について、土地の有無に分けて解説します。

• 土地探しから始める場合に発生する、土地購入にかかる費用とその相場、建物本体工事費用や付帯工事費用、そして諸費用や税金の内訳。
• すでに土地を持っている場合に発生する、既存の土地活用にかかる費用、建物本体工事費用や付帯工事費用、そして諸費用や税金の内訳。

マイホーム費用全体像 土地の有無で何が変わる？

マイホームを建てる際にかかる費用は、土地がある場合とない場合でその内訳や金額が大きく変わります。ここでは、まずマイホーム購入費用の全体像を捉え、土地の有無によってどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

マイホーム購入費用の主要な内訳

マイホームを建てるには、建物本体の費用だけでなく、土地の取得費や様々な工事費、税金、手数料など多くの費用がかかります。主な費用項目を把握することで、計画を立てやすくなります。

土地ありと土地なしで発生する費用の違い

マイホームを建てる土地をすでに持っているか、これから土地を探すかによって、発生する費用は大きく異なります。

【土地なし編】マイホームの費用を解説

土地がない状態からマイホームを建てる場合、まずは土地を探し、購入するところから始まります。土地の取得費用に加え、建物の建築費、そしてさまざまな諸費用や税金がかかります。ここでは、土地がない方がマイホームを建てる際に必要となる費用を詳しく見ていきましょう。

土地購入にかかる費用とその相場

マイホームを建てるための土地を探し、購入する際には、土地そのものの価格だけでなく、いくつかの付随する費用が発生します。

土地本体価格と諸費用

土地の本体価格は、エリアや広さ、立地条件によって大きく変わります。都市部では坪単価が高く、郊外になるほど価格が抑えられる傾向にあります。土地の価格以外にも、売買契約時に必要となる諸費用があります。

土地の本体価格は、希望するエリアの不動産情報サイトなどで相場を調べてみましょう。複数の情報を比較することで、適正な価格を見極めるヒントになります。

仲介手数料と登記費用

土地の購入には、不動産会社を介することがほとんどです。その際、不動産会社に支払う仲介手数料や、土地の所有権を自分に移すための登記費用がかかります。

仲介手数料は、売買価格によって上限額が変わるため、事前に計算して資金計画に含めておくことが大切です。登記費用も、司法書士の報酬や土地の評価額によって変動します。

建物本体工事費用と付帯工事費用

土地を購入したら、いよいよ建物を建てる段階です。建物の費用は、本体工事費だけでなく、外構工事や地盤改良など、さまざまな付帯工事費用も考慮に入れる必要があります。

注文住宅と建売住宅の選択肢

土地がない状態からマイホームを建てる場合、土地を別途購入して注文住宅を建てるのが一般的です。しかし、土地と建物がセットで販売されている建売住宅も、土地探しから始める方にとって魅力的な選択肢となることがあります。

• 注文住宅
  設計の自由度が高く、理想の間取りやデザイン、設備を自由に選べます。費用は高くなる傾向がありますが、こだわりを形にできる点が魅力です。
• 建売住宅
  すでに完成しているか、建築中の住宅と土地をセットで購入します。設計の自由度はありませんが、費用が抑えられ、入居までの期間が短いことが特徴です。

どちらの選択肢もメリット・デメリットがありますので、ご自身のライフスタイルや予算に合わせて検討してみてください。注文住宅の場合、建物の本体工事費用は、ハウスメーカーや工務店、建物の規模や仕様によって大きく異なります。

外構工事や地盤改良の費用

建物の本体工事費用のほかに、見落としがちなのが付帯工事費用です。これらは快適な暮らしを送る上で欠かせない工事であり、予算にしっかり組み込む必要があります。

特に地盤改良工事は、地盤調査をしてみないと必要性がわからないため、予備費として予算に含んでおくと安心です。外構工事も、どのような庭にしたいかによって費用が大きく変わりますので、早めに計画を立てることをおすすめします。

土地なしでマイホームを建てる際の諸費用と税金

土地の購入費用と建物の建築費用以外にも、マイホームを建てる際にはさまざまな諸費用や税金がかかります。

住宅ローン関連費用

住宅ローンの金利だけでなく、これらの諸費用も比較検討することで、総支払額を抑えることができます。複数の金融機関でシミュレーションをしてみましょう。

不動産取得税と印紙税

不動産取得税には軽減措置があるため、適用条件を確認し、活用することで税負担を軽くできます。

【土地あり編】マイホームの費用を解説

ご自身の土地にマイホームを建てる場合、土地を購入するケースとは異なる費用が発生します。既存の建物の有無や土地の状況によって費用が変わるため、一つずつ見ていきましょう。

既存の土地活用にかかる費用

すでに土地をお持ちの場合でも、そのまま家を建てられるとは限りません。既存の建物の解体や土地の状態を調べるための費用が発生することがあります。

解体費用や地盤調査費

土地に古い家が建っている場合、その家を解体する費用がかかります。解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）や広さ、立地条件によって大きく変わります。例えば、一般的な木造家屋であれば、坪あたり3万円から6万円が目安となることが多いです。

新しい家を安全に建てるためには、地盤の強さを調べる地盤調査が欠かせません。地盤調査の費用は5万円から20万円程度が一般的です。もし調査の結果、地盤が弱いと判断された場合は、地盤改良工事が必要となり、さらに数十万円から数百万円の費用がかかることがあります。

測量費用と登記費用

土地の境界がはっきりしない場合や、土地の一部を売却・分筆したい場合は、土地家屋調査士による測量が必要です。境界確定測量の費用は、土地の広さや形状、隣接する土地の数によって30万円から80万円程度かかることがあります。

また、土地の地目（宅地、畑など）を変更する場合や、複数の土地を一つにまとめる合筆、一つの土地を複数に分ける分筆をする場合には、登記費用が発生します。これらの登記手続きは司法書士に依頼することが多く、その報酬も考慮する必要があります。

建物本体工事費用と付帯工事費用

土地がある場合でも、建物の建設には費用がかかります。既存の建物を活かすか、新しく建てるかで選択肢と費用が変わります。

リフォームと建て替えの選択肢

既存の家を活かして住み続けるなら、リフォームという選択肢があります。リフォームは、改修の範囲や内容によって費用が大きく異なります。水回りの設備交換から、間取り変更、耐震補強など、内容に応じた費用がかかります。全面的なリフォームの場合、新築に近い費用になることもあります。

一方、既存の家を解体して新しい家を建てる「建て替え」は、新築と同じように建物本体工事費がかかります。注文住宅であれば設計費用や建築費用、建売住宅であれば土地と建物のセット価格となります。建て替えの場合、仮住まいの費用や引っ越し費用も考慮に入れる必要があります。

既存インフラの活用と費用

すでに家が建っていた土地であれば、上下水道、電気、ガスなどのインフラが整っていることが多いです。これらの既存インフラをそのまま活用できれば、新たに引き込み工事をする費用を抑えられます。

しかし、インフラ設備が老朽化している場合は、修繕や交換が必要になることがあります。特に、水道管やガス管の引き込み口が古い場合や、電気の容量が足りない場合は、費用をかけて工事をする必要があります。

土地ありでマイホームを建てる際の諸費用と税金

土地を所有している状態でマイホームを建てる際にも、様々な諸費用や税金が発生します。これらを事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

住宅ローン関連費用

建物の建築費用を住宅ローンでまかなう場合、土地なしのケースと同様に、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料などの費用がかかります。これらの費用は金融機関やローンの種類によって異なりますが、数十万円から数百万円になることがあります。

また、住宅ローンの契約には印紙税が必要です。契約金額に応じて税額が変わります。

固定資産税と都市計画税

土地を所有していると、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。これはマイホームを建てた後も継続して発生する費用です。建物を新築すると、家屋に対しても固定資産税と都市計画税が課税されるため、税額が増えることになります。

ただし、住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税や都市計画税が軽減される制度があります。この特例を適用することで、税負担を抑えることができます。

以下の表で、土地ありの場合に発生しやすい主な費用をまとめました。

まとめ

土地なしの場合は土地探しから始まり、土地購入費やその諸費用がかかります。一方、土地がある場合は、既存の建物の解体費用や地盤調査費用などが必要になります。どちらのケースでも、建物本体工事費はもちろん、様々な付帯工事費用、住宅ローン関連費用、そして税金が発生します。ご自身の状況に合わせて、これらの費用を事前にきちんと把握することが、後悔のないマイホーム計画を進めるための大切な一歩になります。